土地交易活躍致房價上行預(yù)期升溫

大兔豆寶

北京朝陽區(qū)五環(huán)外的孫河鄉(xiāng)一宗居住用地26日以14.7億元競出，樓面價超過2萬元/平方米。同日，大興區(qū)生物醫(yī)藥基地一地塊以13.8億元的價格出讓，樓面價超過7000元/平方米。

　　除北京外，上海、廣州、合肥等地均在近期出現(xiàn)高價地，土地市場升溫跡象明顯。與上半年相比，下半年全國土地市場溢價率攀升明顯。業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，高價地頻現(xiàn)或推升房價上行預(yù)期。

　　各地推地提速

　　房企反應(yīng)“熱烈”

　　朝陽區(qū)孫河地塊的現(xiàn)場競拍共吸引了萬科、龍湖、華遠(yuǎn)等5家房企參與。經(jīng)過10輪競拍后，龍湖地產(chǎn)最終以14.7億元競得該地塊。雖然溢價率僅為8.66%，但該地塊起拍的樓面價達(dá)18000元/平方米，是北京僅次于萬柳“地王”的地塊；最終成交的樓面價為20158元/平方米，躋身今年難得一見的高價地行列。該地塊在朝陽區(qū)東北角的五環(huán)外，區(qū)域內(nèi)二手普通住宅在1.5萬元/平方米以內(nèi)，中高端的二手別墅均價在5萬元/平方米左右。

　　在經(jīng)過8月的宅地“零成交”后，9月以來，北京土地市場交易節(jié)奏明顯加快。9月20日，北京共成交了位于通州和亦莊的4宗地塊，合計出讓金額達(dá)到38.43億元。9月24日，金融街控股以34.2億元的價格拿下北京市西城區(qū)月壇南街地塊，折合樓面價為30429元/平方米，刷新今年商業(yè)地塊的總價與單價紀(jì)錄。

　　除北京外，合肥一宗大體量地塊在9月初以33.06億元的價格被萬科拿下，溢價率為37.5%。12日，上海一宗商業(yè)用地被招商地產(chǎn)獲得，溢價率達(dá)到75%。海南近期一些重新入市的地塊同樣以較高的溢價率競出。

　　今年下半年以來，伴隨著京滬“地王”的出現(xiàn)，全國土地市場溢價率攀升明顯。與之相對應(yīng)的是，上半年成交的土地以低溢價為主，底價成交的現(xiàn)象屢見不鮮。今年年初，一些城市甚至以打折的方式低價推銷土地，但成交情況不佳。

　　土地市場升溫已成業(yè)內(nèi)的共識。這表現(xiàn)在土地成交的面積增加、土地交易金額大幅提升。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的數(shù)據(jù)，7月至今，北京土地出讓金已達(dá)200.83億，超過今年上半年的總和。

　　不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，供地節(jié)奏的驟變給市場預(yù)期帶來很大影響。上半年，房屋交易回升，不少開發(fā)商回籠資金大增。但同期土地供應(yīng)不足，不少城市土地供應(yīng)量尚不足全年計劃30%。

　　進(jìn)入下半年以來，北京、上海、武漢、廈門、石家莊、溫州、杭州等城市供地放量，其中不乏區(qū)位條件、用地性質(zhì)俱佳的優(yōu)質(zhì)地塊，房企對土地的需求也在此時集中釋放，個別地塊甚至遭到“圍搶”，并直接推高地價。

　　今年8月以來，大型房企年內(nèi)首現(xiàn)集體拿地。其中，萬科、龍湖、華潤、招商等房企8月至今拿地耗資規(guī)模，已超過上半年拿地金額的總和。

　　房價“漲聲”又起

　　“從最近全國主要城市供地及成交土地的節(jié)奏看，土地市場回暖跡象初顯，高單價、高總價地塊次第出現(xiàn)，已經(jīng)明顯影響周圍區(qū)域市場以及整體市場購房者的預(yù)期。”北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉說。

　　比如，今年7月北京萬柳“地王”誕生后，其周邊二手房紛紛“坐地起價”，一些賣主甚至不惜違約而抬高價格。此外，高價地還將促使周邊的新房項目提高定價。業(yè)內(nèi)人士分析，按照現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)周期，從拿地到建成商品房項目，約需一到兩年的開發(fā)周期。高價地頻繁出現(xiàn)，往往預(yù)示著未來房價將居于高位。這同樣會影響到購房者的預(yù)期，促使其提前消費(fèi)，并進(jìn)一步推高當(dāng)前的房價。

　　國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，自今年6月以來，全國70個大中城市新建商品住房、二手房價格連漲3月，其中除商品房項目減少折扣力度外，高價地帶來的預(yù)期也不可忽視。

　　值得注意的是，26日成交的大興區(qū)生物醫(yī)藥基地地塊，樓面價超過7000元/平方米。業(yè)內(nèi)人士估算，剔除停車場、托幼等土地性質(zhì)，其住宅用地成本可達(dá)9000元/平方米。這一價格不僅高于兩年前該區(qū)域出讓的土地價格，而且逼近區(qū)域的保利春天里、龍湖時代天街等項目的首期售價。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，上述土地建成后，其項目售價將高出現(xiàn)有項目價格。

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