招商地產(chǎn)中高端產(chǎn)品超五成 去化壓力大

樂居

隨著4月12日金地集團(tuán)年報(bào)出爐，地產(chǎn)龍頭企業(yè)“招保萬(wàn)金”2012年年度報(bào)告皆已披露完畢，堅(jiān)持走中高端項(xiàng)目路徑的招商地產(chǎn)銷售均價(jià)位居2012年四大房企之首，達(dá)1.47萬(wàn)元/平方米。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比四大房企近兩年庫(kù)存量占總資產(chǎn)比重?cái)?shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，存貨占總資產(chǎn)比重最高的是保利地產(chǎn)，超過(guò)70%。而從2011年和2012年兩年的存貨比數(shù)據(jù)的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，除招商存貨占比上升外，其余三家存貨占比均呈下降態(tài)勢(shì)。

招商地產(chǎn)總經(jīng)理賀建亞在2012年年度股東大會(huì)上坦言，公司產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡、大戶型產(chǎn)品占比較高，將對(duì)完成今年制定的400億元銷售目標(biāo)帶來(lái)一定壓力。

高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇

招商地產(chǎn)2012年年報(bào)顯示，公司全年實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積247.52萬(wàn)平方米，簽約銷售金額363.86億元。按此計(jì)算，招商地產(chǎn)2012年年度銷售均價(jià)為1.47萬(wàn)/平方米，為四大房企之首，但這一數(shù)據(jù)與2011年1.75萬(wàn)/平方米相比，有較大幅度下滑。2012年另外三家房企均價(jià)分別為，金地1.19萬(wàn)/平方米、保利1.13萬(wàn)/平方米、萬(wàn)科1.09萬(wàn)/平方米。

賀建亞在股東大會(huì)上透露，大戶型產(chǎn)品目前占公司住宅開發(fā)量的五成以上。在談及今年制定的400億元銷售目標(biāo)時(shí)，賀建亞表示，完成這一較去年簽約銷售額僅微增1%的目標(biāo)還是存在挑戰(zhàn)和壓力的，“主要因?yàn)楣�司現(xiàn)在的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)經(jīng)過(guò)這兩年調(diào)整后還是不夠均衡，大戶型產(chǎn)品比重還是略高一些�！�

在國(guó)家政策向中低價(jià)位、中小戶型傾斜，市場(chǎng)以剛需為主的情況下，賀建亞表示今后將基本不拿豪宅的土地，會(huì)盡量推一些偏向中低價(jià)位、中小戶型的產(chǎn)品，從而均衡產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。據(jù)年報(bào)顯示，2012年招商地產(chǎn)在18個(gè)城市共擁有46個(gè)在售項(xiàng)目。其中，在深圳推出的招商伍茲公寓、曦谷花園、招商觀園等項(xiàng)目，均為高端樓盤。

以去年被稱為深圳最貴高層的伍茲公寓為例，主力戶型在175平方米左右的150套房源，因均價(jià)達(dá)6萬(wàn)元居同期同城最高，從而成為媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。據(jù)此前媒體報(bào)道，該樓盤銷售遇冷，開盤三個(gè)月銷售不足三成。但今年開年以來(lái)，在采取一系列銷售策略后，比如向香港客戶推介樓盤等，去化速度開始加快。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者4月14日以購(gòu)房者身份致電伍茲公寓售樓處，工作人員稱該樓盤今年春節(jié)后看房人數(shù)明顯增多，且一直沒有相應(yīng)折扣推出。據(jù)深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至4月14日，伍茲公寓共售出94套，銷量約占總房源62%。

公司的另一個(gè)高端項(xiàng)目是與華僑城合作開發(fā)的曦谷花園，去年推出118套別墅，截至目前去化率約為43%。招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾在網(wǎng)上業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上表示，針對(duì)大戶型產(chǎn)品，公司會(huì)采取與小戶型不同的銷售策略以保障去化速度。

對(duì)于招商地產(chǎn)堅(jiān)守的中高端產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也在不斷加劇。相關(guān)研究機(jī)構(gòu)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，僅去年下半年，深圳就推出了招華曦城、伍茲公寓、鯨山9期、大南山紫園等套均總價(jià)超過(guò)千萬(wàn)元的豪宅項(xiàng)目，市場(chǎng)供應(yīng)量達(dá)1060套。如加上此前已開始銷售的天琴灣等項(xiàng)目，深圳2012年千萬(wàn)級(jí)豪宅項(xiàng)目已超10個(gè)。

美聯(lián)物業(yè)研究部副主任何倩茹在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)說(shuō)，目前欲進(jìn)入高端產(chǎn)品市場(chǎng)的房產(chǎn)商在增加，因?yàn)檫@部分產(chǎn)品針對(duì)的客戶群資金量較充足，受調(diào)控的影響相對(duì)較小，“進(jìn)入者增多，也使得高端市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)加劇，今年深圳就又新推了東海國(guó)際（樓盤資料）公寓等套均總價(jià)過(guò)千萬(wàn)的豪宅。”

存貨攀升毛利率下滑

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者對(duì)比已出爐的“招保萬(wàn)金”四家房企年報(bào)發(fā)現(xiàn)，在去年房企存貨同比均下降的情況下，惟有招商地產(chǎn)存貨2012年同比上升。據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)，2012年末，招商地產(chǎn)存貨達(dá)736.37億元，同比增長(zhǎng)43.15%。

這一數(shù)值的攀升與招商地產(chǎn)2012年加快拿地不無(wú)關(guān)系。年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2012年，招商地產(chǎn)累計(jì)投入157億元，新增391萬(wàn)平方米土地，而今年招商地產(chǎn)計(jì)劃拿地金額將超過(guò)200億元。

從去年拿地的區(qū)域可看出，招商地產(chǎn)已開始實(shí)施“穩(wěn)守一線城市，積極拓展二線城市、擇機(jī)進(jìn)入三線城市”的發(fā)展方針，但年報(bào)顯示，招商地產(chǎn)2012年?duì)I業(yè)收入仍主要來(lái)源于珠三角地區(qū)，該區(qū)域營(yíng)業(yè)收入占總收入58%，毛利率也為各區(qū)域中最高，達(dá)55%。

數(shù)據(jù)顯示，去年招商地產(chǎn)在全國(guó)各區(qū)域的毛利率同比均下降，其中，在環(huán)渤海、長(zhǎng)三角、珠三角三區(qū)域以外的其他地區(qū)毛利率同比下降幅度最大，達(dá)26個(gè)百分點(diǎn)。在長(zhǎng)三角地區(qū)和其他區(qū)域營(yíng)業(yè)成本分別同比大增118%和208%的影響下，招商地產(chǎn)去年全年整體毛利率下降5個(gè)百分點(diǎn)至51%。(每日經(jīng)濟(jì)新聞)

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