鄧浩志：穗提升首付可能大 成效或漸微

樂(lè)居

北京房貸政策進(jìn)一步收緊。繼京版國(guó)五條落地后，北京二套房商業(yè)和公積金貸款均調(diào)整至首付7成，貸款利率上浮1.1倍。其中關(guān)于公積金“對(duì)于名下對(duì)于在北京市住建委房屋交易權(quán)屬信息查詢系統(tǒng)中顯示無(wú)房，但有1筆住房貸款記錄或1條公積金提取記錄，符合第二套住房貸款條件的借款申請(qǐng)人，執(zhí)行貸款首付款比例不得低于60%、貸款利率為同期首套住房貸款利率1.1倍的政策”，“人均月收入超過(guò)北京市職工月平均工資3倍(含)以上的，其月還款額原則上不低于其月收入的50%”的兩條新政更是一石激起千層浪。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”增加換房者負(fù)擔(dān) 三倍工資差異化還款政策欠合理

此次政策的落地，首付比例的提高、貸款利率的上浮已在市場(chǎng)預(yù)期當(dāng)中，對(duì)市場(chǎng)會(huì)造成一定影響但影響不大。重點(diǎn)應(yīng)在公積金政策方面。一方面將以往政策調(diào)整至“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，無(wú)疑會(huì)誤傷改善性需求，尤其對(duì)首改型客戶有重大的影響。在以往，“賣一買一”的客戶在出售了原有的房屋后再置業(yè)，仍然按照首套房的貸款政策執(zhí)行，即首付三成，基準(zhǔn)利率85折的方式。而現(xiàn)在新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行后，對(duì)于“賣一買一”客戶，則從原來(lái)的三成首付變?yōu)榱�成首付，基�?zhǔn)利率的1.1倍來(lái)計(jì)算，這無(wú)疑增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

另一方面，以工資標(biāo)準(zhǔn)來(lái)劃分還款多少的所謂差別化政策實(shí)則上也有很多不合理的地方。首先，以職工平均標(biāo)準(zhǔn)三倍來(lái)規(guī)定月還款額不低于月收入的50%，會(huì)另一個(gè)相當(dāng)大的群體受到影響，而該群體之中亦不乏很多剛需客戶，月收入的50%還款額難以負(fù)擔(dān)。根據(jù)北京市人力社保局和統(tǒng)計(jì)局資料顯示，2011年北京職工月平均工資為4672元，若以三倍計(jì)算也只為14016元，而這個(gè)工資水平在北京也并不算很高。其次，應(yīng)以家庭收入代替?zhèn)�人收入衡量還款額度。若家庭只有一人有收入來(lái)源，那以人均收入來(lái)衡量那么整個(gè)家庭的還款壓力相當(dāng)大；而有的家庭三個(gè)人均有收入，則相對(duì)還款壓力會(huì)輕松些。因此，以個(gè)人收入衡量還款額并不合理，家庭收入才能真正反映收入水平。

總的來(lái)說(shuō)，北京相對(duì)嚴(yán)厲的公積金政策調(diào)整有失偏頗。信貸政策的調(diào)整本質(zhì)上應(yīng)該是以抑制投資性需求為出發(fā)點(diǎn)，而投資客主要運(yùn)用的信貸手段也僅集中于商業(yè)貸款，住房公積金作為政府保障居民住房需求的政策，很少為投資客所利用。因此，政府調(diào)整的信貸政策是放錯(cuò)了重點(diǎn)，剛需置業(yè)者和首改型置業(yè)者影響較大。

廣州提升首付和利率可能性大 成效或漸微

而針對(duì)廣州而言，公積金方面目前仍沿用舊有政策，具體還是要看政府未來(lái)如何調(diào)整。而二套房信貸政策雖尚未出臺(tái)，但預(yù)計(jì)提升首付比例和利率的可能性相當(dāng)大。不過(guò)，由于經(jīng)歷多番市場(chǎng)調(diào)控，其實(shí)際影響已經(jīng)不如預(yù)期。因?yàn)樵趪?yán)格執(zhí)行限購(gòu)政策，二套房首付6成和現(xiàn)有利率的情況下，因難以獲得購(gòu)房資格、投資成本暴漲，機(jī)構(gòu)投資者已經(jīng)撤離住宅市場(chǎng)。目前的家庭投資者使用財(cái)務(wù)杠桿的力度不大，即使提高首付至7成和利率上浮1.1倍對(duì)家庭投資者造成的影響亦有限。

（原標(biāo)題：北京房貸收緊 公積金成嚴(yán)調(diào)“炮灰”）

（鄧浩志）

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