解讀三中全會(huì)：長(zhǎng)效機(jī)制將替代短期調(diào)控

扎根

        11月15日晚間，十八屆三中全會(huì)《中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》公布，決定當(dāng)中對(duì)與房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)效機(jī)制相關(guān)的土地、金融和財(cái)稅等方面的改革都進(jìn)行了較為詳細(xì)的部署。

  關(guān)于房產(chǎn)稅，《決定》這樣表述：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革�！狈慨a(chǎn)稅作為深化稅制改革一個(gè)組成部分被正式列入中央全面改革部署之中，而房產(chǎn)稅將立法先行，通過(guò)立法獲得合法性，并自上而下全面推行。

  關(guān)于土地制度，《決定》也確定了改革的具體方向：“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實(shí)行與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)�？s小征地范圍，規(guī)范征地程序，完善對(duì)被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機(jī)制。擴(kuò)大國(guó)有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人的土地增值收益分配機(jī)制，合理提高個(gè)人收益。完善土地租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押二級(jí)市場(chǎng)�！睆闹锌梢钥闯觯�集體土地的流轉(zhuǎn)入市將成為這一輪改革的一片華彩樂(lè)章。

  關(guān)于金融改革，《決定》提出允許民間資本設(shè)立中小型銀行，推動(dòng)股權(quán)融資，提高直接融資比重，鼓勵(lì)金融創(chuàng)新，豐富金融市場(chǎng)層次和產(chǎn)品，這都將拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。

  接受中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士表示，“房地產(chǎn)的問(wèn)題不在房地產(chǎn)本身，土地、金融、財(cái)稅每一個(gè)細(xì)小的制度變革都會(huì)牽動(dòng)房地產(chǎn)的神經(jīng)。三中全會(huì)后，土地、財(cái)稅等長(zhǎng)效機(jī)制將逐步替代限購(gòu)、限貸的短期調(diào)控行為�！�

  調(diào)控政策市場(chǎng)化

  “構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系�！绷�(xí)近平總書記在10月29日的中共中央政治局集體學(xué)習(xí)時(shí)的講話，表明了本屆政府對(duì)于房地產(chǎn)走市場(chǎng)化的態(tài)度。

  在鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華看來(lái)，十八大以來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策沒(méi)有表示收緊，本身就是一種表態(tài)。另外，決策層也在積極調(diào)研和探索用長(zhǎng)效機(jī)制逐步替代短期調(diào)控措施，房產(chǎn)稅可能成為其中的措施之一。

  針對(duì)近期北京、上海、深圳調(diào)控紛紛收緊，章華表示，主要是這些城市房地產(chǎn)供應(yīng)不足，隨著市場(chǎng)的分化，過(guò)去的“一刀切”將逐步改變。

  中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，限購(gòu)、限價(jià)政策不會(huì)立馬退出，尤其是在北京、上海這樣的一線城市。逐步退出的可能性比較大，且因城市的發(fā)展差異，不同城市退出的方式和時(shí)間也會(huì)不同。住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，“目前市場(chǎng)配置資源所需的土地流轉(zhuǎn)和供應(yīng)關(guān)系都未解決，很多條件尚不具備，市場(chǎng)進(jìn)行決定性資源配置的程度還未成熟�！�

  “調(diào)控是短期行為，但也會(huì)是常態(tài)。政府既不缺位，也不越位�！睒s邦瑞明投資管理公司董事長(zhǎng)李偉表示，在大方向上會(huì)加強(qiáng)市場(chǎng)的作用，調(diào)動(dòng)市場(chǎng)力量解決房地產(chǎn)價(jià)格和產(chǎn)品問(wèn)題，包括保障房和公共服務(wù)也將更多采用市場(chǎng)化的方式，吸引社會(huì)資本進(jìn)入。公報(bào)中提出的“推進(jìn)國(guó)家治理體系和治理能力”，將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)化帶來(lái)新的思路，政府管理方式的變革也會(huì)在制度建設(shè)層面理順?lè)康禺a(chǎn)市場(chǎng)化的機(jī)制設(shè)計(jì)。

  土地改革探路

  “建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”被譽(yù)為此次土地改革中最大的亮點(diǎn)。相較十七屆三中全會(huì)，本屆三中全會(huì)將“逐步”二字去掉，表明了對(duì)土地制度改革的決心。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，必將推動(dòng)進(jìn)一步增加土地改革試點(diǎn)，集體建設(shè)用地有條件通過(guò)市場(chǎng)化交易將成為下一步改革的方向。也有人士表示，按照這樣的改革思路，土地改革將從當(dāng)前正在進(jìn)行的土地確權(quán)、宅基地發(fā)證，到作為財(cái)產(chǎn)的可轉(zhuǎn)售、抵押，最終實(shí)現(xiàn)集體建設(shè)用地與國(guó)有建設(shè)用地同權(quán)同價(jià)。

  探索城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，重慶、成都、深圳等地早在多年前已展開試點(diǎn)探索。近日，安徽傳出“允許集體建設(shè)用地通過(guò)出讓、租賃等方式流轉(zhuǎn)用于工業(yè)、商業(yè)、旅游等，農(nóng)民可使用其他村集體宅基地”的改革試點(diǎn)，也成為探索集體建設(shè)用地改革的風(fēng)向標(biāo)。

  “建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，可以盤活農(nóng)村的建設(shè)用地，也可以使農(nóng)村土地有退出的機(jī)制�！鼻迦A大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明對(duì)記者表示，農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)了很多年，但難以普及，主要是涉及大量基本法律和制度的調(diào)整。由于牽涉到諸多復(fù)雜問(wèn)題，土地改革只可能是一個(gè)漸進(jìn)和長(zhǎng)期的過(guò)程。

  土地產(chǎn)權(quán)制度是土地制度改革的基礎(chǔ)。國(guó)土資源部法律中心副主任佟紹偉在接受記者采訪時(shí)提出，不管是進(jìn)行征地制度改革，還是促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等推動(dòng)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，都需要土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)作為支撐。目前國(guó)土資源部的土地確權(quán)工作已進(jìn)入收官階段，這將是土地制度變革的巨大變動(dòng)。

  中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院彭真懷表示，城鄉(xiāng)土地同地、同價(jià)、同權(quán)喊了很多年，其中關(guān)鍵的一點(diǎn)是要完善農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度�！艾F(xiàn)有法律條件下，農(nóng)民不能用自己的宅基地和耕地進(jìn)行抵押、貸款以及流轉(zhuǎn)。集體土地所有權(quán)主體是農(nóng)民集體，但現(xiàn)實(shí)中很難對(duì)‘農(nóng)民集體’做出明確界定，造成主體虛位、主體模糊的問(wèn)題。這也給宅基地、承包地確權(quán)帶來(lái)一定難度�！�

  集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)不等于使用性質(zhì)的轉(zhuǎn)變。鼎信長(zhǎng)城基金董事長(zhǎng)章華表示，“城鄉(xiāng)土地一體化主要是盤活農(nóng)村建設(shè)用地，改善鄉(xiāng)鎮(zhèn)住房條件。而進(jìn)入城市的主流人群還是使用國(guó)有用地。從安徽的試點(diǎn)看，主要是承認(rèn)租賃土地合法化，而且僅流轉(zhuǎn)用于商業(yè)、工業(yè)、旅游等方面用地�！�

  不過(guò)，從目前試點(diǎn)城鄉(xiāng)建設(shè)用地統(tǒng)一市場(chǎng)來(lái)看，各地農(nóng)村建設(shè)用地入市試點(diǎn)中也存在不少問(wèn)題，比如，出現(xiàn)隨意占用耕地出讓、轉(zhuǎn)讓、出租用于非農(nóng)建設(shè)，低價(jià)出讓、轉(zhuǎn)讓和出租農(nóng)村集體建設(shè)用地，隨意改變建設(shè)用途，用地權(quán)屬不清等。

  李偉表示，目前制約中國(guó)集體建設(shè)用地真正流入市場(chǎng)的問(wèn)題是規(guī)劃和土地管理制度的制約。由于我國(guó)現(xiàn)在的規(guī)劃管理制度的核心是入門證制度，也就是管理項(xiàng)目的前期，進(jìn)了門就再?zèng)]有人管理了，建設(shè)項(xiàng)目的用途和實(shí)際用途的差別都沒(méi)有人過(guò)問(wèn)。這樣的管理制度下，集體建設(shè)用地市場(chǎng)化交易可能導(dǎo)致村村點(diǎn)火，戶戶冒煙的無(wú)序化�！凹�體建設(shè)用地市場(chǎng)化交易的前提在于加強(qiáng)規(guī)劃的權(quán)威性，同時(shí)把規(guī)劃的事前管理變成事前、事中和事后同抓共管，尤其要加強(qiáng)事中和事后管理�！�

  (本報(bào)記者張鳳玲對(duì)本文亦有貢獻(xiàn))

一處的陽(yáng)光

自古以來(lái)  土地征討問(wèn)題都是這么的矛盾