明年樓價到底誰說了算？

樂居 · 發(fā)表于 2013-12-16 08:00:00

嘉賓：合富輝煌首席分析師黎文江(上)

  方圓地產(chǎn)首席分析師鄧浩志(中)

  主持人：南方都市報記者鄧恒(下)

  明年一季度會量價齊降？

  主持人：首先你們覺得他的判斷準(zhǔn)確嗎？為什么？

  黎文江：不一定吧，至少明年第一季度會是量價齊降，開發(fā)商將以價換量。在人大開會后的二季度會量升價穩(wěn)，原因是一季度調(diào)控未放松，二季度由于房價控制目標(biāo)會取消。

  鄧浩志：我和他的判斷不同，可能我在珠三角見到的市場情況和政府公布的數(shù)據(jù)有些不同，目前情況是成交萎縮，但主要原因不是開發(fā)商惜售，而是購買力的萎縮，有來自宏觀上的，比方說國家的貨幣政策偏緊，錢慌來襲。也有來自政策的，限購限貸等的收緊讓購買力萎縮了。所以我的判斷是明年成交持續(xù)萎縮價格平穩(wěn)，如果這種情況持續(xù)，二季度開始部分供應(yīng)過大的區(qū)域價格可能有輕微的回調(diào)。

  地價還是供求關(guān)系決定定價？

  主持人：你們認(rèn)為樓盤定價一般是依據(jù)什么？是政策？市場？供需關(guān)系？地王還是開發(fā)商？

  黎文江：我覺得吧，樓價應(yīng)該是以成本為主要考慮，地價占房價40%-50%，是最大因素，建安成本約35O O /平方米，是第二大因素；至于政策，供求等都是可調(diào)整的可多可少的彈性因素。

  鄧浩志：我倒認(rèn)為樓盤定價依據(jù)很簡單，就是供求關(guān)系。政策、市場、前景、土地等等都是影響供求的，所以最終還是歸結(jié)到供求關(guān)系上。

  主持人：那你們覺得頻繁出現(xiàn)的地王和樓市定價有關(guān)嗎？為什么？

  黎文江：當(dāng)然有關(guān)系，地王價可以是以后房價的參考成本。

  鄧浩志：我覺得應(yīng)該是相互作用的關(guān)系，地王推高房價，高房價造就新地王。

  明年開發(fā)商抬價自由度不大？

  主持人：那么對于廣州明年的樓價，你們認(rèn)為將掌握在誰手里？為什么？

  黎文江：我覺得明年的房價與政策和流動性關(guān)系最大。估計限售、限簽會取消，但限購、限貸還會繼續(xù)實行，成交量不會大，開發(fā)商抬價自由度不大。

  鄧浩志：我認(rèn)為明年房價應(yīng)該基本處在一個供求較為平衡的市場上，和去年和今年相比，明年的供應(yīng)量會更大；從需求的角度考慮，明年總體需求會有一定萎縮(其實今年4季度開始已經(jīng)萎縮)，所以明年應(yīng)該是一個供求平衡的年份，暴漲暴跌都不會。所以，明年樓市不會掌握在開發(fā)商手上，價格應(yīng)該掌握在“好產(chǎn)品”“高性價比產(chǎn)品”的手上。

  郊區(qū)盤沒有中心區(qū)盤抗跌

  主持人：我這周采訪了一個業(yè)主，他今年1月花172萬在增城買了一套215平方米的洋房，到今年12月這套房子二手可放到250萬多，漲了78萬，堪比天河。

  黎文江：增城不限購能吸引人呀，但一手的外地買家也要三年納稅，相比之下增城不限價的二手更會受歡迎，漲幅也會更大。

  鄧浩志：增城樓價基數(shù)低，所以上漲同樣價格上漲的幅度會更高。而還有一個原則，當(dāng)價格處于上升周期中，低價樓盤上漲的幅度往往高于高價樓盤。這和低價樓盤進(jìn)入門檻低，能吸引更多投資客有關(guān)；但我也要提醒一句，在跌市場當(dāng)中，郊區(qū)樓盤沒有中心區(qū)樓盤抗跌。

  主持人：那么你們認(rèn)為明年還能有如此高的漲幅嗎？

  黎文江：明年增城和天河的二手房漲幅會比一手高，因二手價基數(shù)比一手低，所以上升幅度明顯。

  鄧浩志：明年不會漲這么高了。就我的判斷，明年天河樓價會繼續(xù)上漲，增城樓價總體保持穩(wěn)定。在平穩(wěn)市場當(dāng)中，稀缺資源項目仍能保持溫和上漲，總體表現(xiàn)會優(yōu)于普通項目。

  [新聞背景]

  據(jù)北京商報12月11日報道，北京中原地產(chǎn)市場部研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，因為“國五條”效應(yīng)減弱，大部分城市市場依然延續(xù)之前的市場走勢，雖然漲幅放緩，但上漲趨勢未變。而11月很多城市出臺了地方調(diào)控細(xì)則，但從目前市場看，房企銷售任務(wù)完成得非常好，在四季度的最后幾個月開始追求高利潤，而且很可能會惜售，這也給明年初直到春天加大供需矛盾，再加上年內(nèi)各地頻繁出現(xiàn)的地王，因此，張大偉認(rèn)為明年市場定價權(quán)將完全掌握在開發(fā)商手中。

  明年第一季度會是量價齊降，開發(fā)商將以價換量。在人大開會后的二季度會量升價穩(wěn)，原因是一季度調(diào)控未放松，二季度由于房價控制目標(biāo)會取消�！� 黎文江

  我和他的判斷不同……我的判斷是明年成交持續(xù)萎縮價格平穩(wěn)，如果這種情況持續(xù)，二季度開始部分供應(yīng)過大的區(qū)域價格可能有輕微的回調(diào)�！� 鄧浩志