紅星美凱龍高管：將投資千億進軍商業(yè)地產(chǎn)

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【地產(chǎn)中國網(wǎng)·高端訪談】4月26日，紅星美凱龍集團董事長車建新率領(lǐng)其他高管齊聚北京，并在人民大會堂高調(diào)宣布紅星地產(chǎn)將砸巨資進軍商業(yè)地產(chǎn)。據(jù)了解，目前，紅星地產(chǎn)已在北京、天津、上海等21個城市進行了27個綜合體項目的開發(fā)，今后8年，也將大規(guī)模投資商業(yè)地產(chǎn)，并在一二線城市復制“愛琴�！卑儇�，力爭在2020年在全國建成100個購物中心。

紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長 車建新

就此，紅星美凱龍房地產(chǎn)有限公司董事長車建新，總裁諶俊宇，執(zhí)行總裁、紅星商業(yè)副董事長張華容等高管接受了媒體的專訪。車建新表示，未來，在商業(yè)領(lǐng)域的投資額將會達到1000億元。
兩架馬車并列發(fā)展
地產(chǎn)中國網(wǎng)：紅星商業(yè)在紅星美凱龍集團里處于一個什么樣的位置？今天舉行了盛大的發(fā)布會，是否意味著紅星商業(yè)將是集團未來重點打造的一個領(lǐng)域？
車建新：紅星地產(chǎn)與紅星家具是紅星投資旗下的兩個并列的控股單位，這兩個公司我都是兼任董事長，而紅星家具股份我也兼任總裁，紅星地產(chǎn)諶總（諶俊宇）擔任總裁。紅星商業(yè)及愛琴海購物中心隸屬于紅星地產(chǎn)，而紅星地產(chǎn)未來主要發(fā)展城市綜合體；而紅星家具是純家具的商場。這是集團的兩架馬車，并列發(fā)展，在選址上有時會放在一起，從而形巨大的共振效應。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：5年來，紅星地產(chǎn)的發(fā)展較快，那么在這些項目中，投入的資金量有多大？
車建新：紅星地產(chǎn)是2011年從紅星家具里面拆分出來的一個公司，到目前為止，投資規(guī)模達到了200多億元。主要以地產(chǎn)的開發(fā)來推動購物中心的開發(fā)和持有，因為地產(chǎn)開發(fā)能夠為購物中心回饋50%-80%的現(xiàn)金流，這樣一來，購物中心就會輕裝上陣。而購物中心的租金里面，有20%補貼給了消費者，從而降低購物中心的毛利率，這樣我們就更具競爭優(yōu)勢。
地產(chǎn)中國網(wǎng)：紅星集團進軍商業(yè)地產(chǎn)的動力是什么？
諶俊宇：這個動力來自內(nèi)部和外部。
從外部來講，目前，中國經(jīng)濟增長的三駕馬車出口、消費、投資，由于世界經(jīng)濟不景氣及地緣政治的影響，出口市場長期來看并不樂觀；又不能無止境的依靠投資拉動經(jīng)濟；未來只有消費對經(jīng)濟增長貢獻最大，而提供消費的場所、渠道就給我們提供了進軍商業(yè)地產(chǎn)的動力。
而從內(nèi)部來講，紅星家具在全國經(jīng)過20多年的發(fā)展，已經(jīng)發(fā)展到了100多個店，除了烏魯木齊、拉薩等城市之外，其他的我們所進入的省會城市平均都有三個或者更多。這樣的布局，在家具建材行業(yè)都已經(jīng)達到了一定的高度，未來的發(fā)展不僅僅是精細化和開拓力的問題了，而是要拓展與老百姓生活息息相關(guān)的另外一個市場，那就是我們現(xiàn)在正在發(fā)展的商業(yè)綜合體，這也是時代發(fā)展的需要。

  

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未來分拆上市

地產(chǎn)中國網(wǎng)：自此輪調(diào)控以來，越來越多的房企都在加大商業(yè)地產(chǎn)的投入和布局，那么，在這樣競爭越來越激烈的情況下，如何避免同質(zhì)化的問題？

車建新：不錯，很多的開發(fā)商都在做商業(yè)地產(chǎn)，但是我們紅星美凱龍有著20多年的商業(yè)運營經(jīng)驗，可以說，我們對消費者的價值最了解，但其他做商業(yè)的地產(chǎn)公司，并不一定懂得消費者的消費心理。

另外，我們的地產(chǎn)開發(fā)可以帶動購物中心的發(fā)展，反過來，購物中心也能夠帶動地產(chǎn)升值。我認為，未來，購物中心與地產(chǎn)相結(jié)合，是發(fā)展房地產(chǎn)最好的模式，但最重要是后期要把它運營好。而我們的“愛琴�！痹诙ㄎ簧希�本身就是休閑的、浪漫的；在設計上，更突出體驗，非常有情景的感覺。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：那么，在未來的發(fā)展中，如何解決資金問題？

諶俊宇：其實，我們現(xiàn)在的發(fā)展模式不僅僅是單純的發(fā)展家具Mall和百貨Mall，而是在城市綜合體里植入這兩個商場，這是為什么呢？因為中國房地產(chǎn)的開發(fā)有三種模式，第一種就是萬科的“BS模式”，就是建完之后馬上就賣掉，像燙燒餅一樣，這樣不停的燙；第二種模式就是紅星美凱龍家具店的模式，就是“BH模式”建完之后全部自持；第三種模式就是“BSH模式”就是建起來之后，賣掉一部分，自持一部分，也就是持有的物業(yè)是靠賣掉的部分來補給的。在這個過程中，我們拿地之后，就會有開發(fā)貸款；建成之后也有固定資產(chǎn)抵押貸款等等。因此，對我們來說，通過這樣的方式來滾動發(fā)展，尤其是持有的商場，這么好的資產(chǎn)，銀行可能會追著你放貸，有些國有銀行給我們的授信一次就達到了100億元的規(guī)模。所以當綜合體做好了之后，資金不是最重要的問題，最需要考慮的是后期經(jīng)營的管理團隊。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：紅星地產(chǎn)在拿地的時候，是否有一些議價的優(yōu)勢？

諶俊宇：當然是有的。并不是說，城市的一塊土地賣的越貴越好，而是在一個大區(qū)域的開發(fā)上，政府首先引進的是有影響力的企業(yè)開發(fā)項目，然后帶動周邊區(qū)域的升值。所以，我們在拿地的時候，價格較低，因為很少有公司能夠做出大體量的綜合體的，也能夠做得很好。

另外，紅星綜合體里的五星級酒店、玫瑰天街以及愛琴海購物中心的組合，能夠?qū)⒁粋�并不繁華的地段，變?yōu)橐粋�消費主力地段，如此一來，我們項目的銷售價格，都比周邊其他項目的銷售要高得多。

所以這一高一低就產(chǎn)生了利潤，也就是超過平均利潤的地方；另外，還有正常盈利以及銀行的合理貸款，這三個部分就的資金就能夠讓我們的開發(fā)和自持維持在良性的狀態(tài)。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：如果能夠?qū)崿F(xiàn)上市，是紅星集團整體上市，還是先將家具業(yè)務或者地產(chǎn)業(yè)務打包上市？

諶俊宇：未來肯定是分別上市。比如著名的基金公司美國GE，旗下有數(shù)十個不同的公司；我們也一樣，在紅星美凱龍的大品牌旗下，有地產(chǎn)業(yè)務、家具業(yè)務、以及商業(yè)Mall，也就是一個品牌旗下有若干個公司，并不能說明紅星里面有個一業(yè)務商業(yè)，不代表整體公司上市了。

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愛琴海開篇之作花落北京

地產(chǎn)中國網(wǎng)：紅星地產(chǎn)在項目資金的投入及未來的布局上有什么特點？

諶俊宇：資金的投入上，我們有這樣一個特點，比如天津的項目有94萬平方米，那么在資金的投資上，可能需要80-90億元。因為土地價格是5000元/平方米左右，每平米還要花錢幾千塊錢去建。但是部分住宅銷售之后，不僅收回了成本而且也能賺一部錢；沉積資金最多的可能就是百貨，天津的愛琴海購物中心有20萬平米，這部分的投資需要10億元，但這其中有50%是賣到的住宅的資金。因此，我們20幾個項目總體投資可能上千億元，但是部分住宅賣掉之后，還能賺回來100-200多億元。而這部分資金又可以支持我們建造百貨，并長期持有。

而在布局上，主要以京津塘、產(chǎn)三角、西南以及東北區(qū)域為重點，然后輻射其他區(qū)域，因為這些區(qū)域的經(jīng)濟發(fā)展較好，未來的發(fā)展?jié)摿σ草^大，比如重慶、成都、昆明這些是中國西部大開發(fā)中潛力最大的城市，所以它們的商業(yè)和房地產(chǎn)發(fā)展應該是比較健康的。

在進入城市的標準上，我們請克爾瑞公司做了中國所有城市的經(jīng)濟、房地產(chǎn)分析，符合7達標準的城市都會進入，其中，有50個城市需要目前積極進入，有50個需要未來進入，而有若干個城市未來10年內(nèi)我們也不會進入。

地產(chǎn)中國網(wǎng)：北京愛琴海項目目前的招商情況如何？除了自有的一些品牌外，還引進了哪些品牌？

張華容：北京愛琴海項目可以說是我們整個愛琴海計劃的開篇之作。目前紅星地產(chǎn)已進入北京、天津、重慶等21個城市，進行的27個綜合體的開發(fā)中，愛琴海商業(yè)也在同步籌措當中。目前，北京愛琴海的主力店已經(jīng)到位，并且已經(jīng)到場裝修了。引進的幾個大的主力店包括永輝超市，也是他們在北京做的第一家精品旗艦店；還包括紅星太平洋影城、溫莎KTV；還做了紅星的高爾夫訓練場，主要是室內(nèi)的揮桿訓練。另外，還包括一些快時尚的品牌，比如優(yōu)衣庫等，還有一些品牌正在商談中。還有我們在一樓會引進一些國際精品的品牌。

在吃喝玩樂中，我相信大家也比較關(guān)注吃的東西，我們是按照十大熱菜系列招的，比如有西貝、麻辣誘惑等等，另外俏江南等北京的一些時尚、知名的餐廳，我們也正在商談中，相信也都會在我們這里出現(xiàn)。

在14萬平米的商業(yè)中，按照建筑面積算的話，餐飲占到了14%。雖然這個項目只是單純的愛琴海，但是我們結(jié)合了周邊的配套來規(guī)劃的，在這個地塊上還有一個百貨、一個皇冠假日酒店，也就是說這三者加起來，超過了20萬平米，從而形成了為整個太陽宮區(qū)域最大的綜合體。

芝士

如果汕尾的商業(yè)地產(chǎn)能發(fā)展也是很好的

糖妹

如果市民們的經(jīng)濟不好  生活條件差  還有什么購物中心的發(fā)展

舍予

這些投資都是在一線城市里發(fā)展的，這些大投資小地方的城市承受不了