房?jī)r(jià)松動(dòng) 一線城市房企年底打折忙

樂(lè)居

 每年的年底，均有一些房企促銷(xiāo)打折。今年，在宏觀調(diào)控進(jìn)一步收緊的因素下，持續(xù)“高燒”的房?jī)r(jià)正在以打折的形式出現(xiàn)松動(dòng)。二三線城市已經(jīng)出現(xiàn)部分實(shí)力房企打折促銷(xiāo)的行為，而作為標(biāo)桿的一線城市也已經(jīng)出現(xiàn)了打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)。

  部分實(shí)力房企打折促銷(xiāo)，有年尾甩盤(pán)沖量的因素，中投顧問(wèn)高級(jí)研究員鄭宇潔接受采訪時(shí)分析認(rèn)為，判斷拐點(diǎn)為時(shí)尚早。

  記者近日采訪發(fā)現(xiàn)，多個(gè)城市成交量出現(xiàn)下滑。

  相關(guān)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，12月第一周監(jiān)測(cè)的43個(gè)城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門(mén)、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。

  中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測(cè)的54個(gè)城市數(shù)據(jù)也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場(chǎng)與新建住宅行情基本一致，中原集團(tuán)研究中心所監(jiān)測(cè)的六大城市12月第一周成交環(huán)比全線呈不同程度下降。與此同時(shí)，反映市場(chǎng)預(yù)期的中原經(jīng)理人指數(shù)趨于平緩，經(jīng)理人看漲的占比小幅下滑。

  而新一輪的調(diào)控已經(jīng)從一線城市往二三線城市蔓延，由于宏觀政策偏緊，房企的壓力增加，一些房企擔(dān)心來(lái)年風(fēng)險(xiǎn)，紛紛在年尾促銷(xiāo)打折。

  這些原因顯現(xiàn)在數(shù)據(jù)上，則表現(xiàn)為，12月初的均價(jià)開(kāi)始下滑。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價(jià)為25759元/平方米，環(huán)比下降6.2%；北京二手住宅成交均價(jià)為28864元/平方米，環(huán)比下降4.25%。價(jià)格的降幅主要是由于三環(huán)內(nèi)成交量占比下降的影響。

  年底尾盤(pán)打折忙

  “以價(jià)換量是許多房企在打折時(shí)考慮的因素�！编嵱顫嵲诮邮苤袊�(guó)商報(bào)采訪時(shí)表示。

  從全國(guó)各大城市反饋回來(lái)的消息看，一線城市包括廣州、上海、深圳，甚至北京有個(gè)別項(xiàng)目的報(bào)價(jià)也出現(xiàn)下跌的趨勢(shì)。

  根據(jù)某權(quán)威網(wǎng)站數(shù)據(jù)庫(kù)最新統(tǒng)計(jì)顯示，12月上海預(yù)計(jì)有251個(gè)項(xiàng)目有一定的優(yōu)惠促銷(xiāo)，相比11月增加48個(gè)樓盤(pán)。雖然與往年相比，今年滬上打折優(yōu)惠盤(pán)相比有所減少，但同比今年已是7月以來(lái)數(shù)量最多的月份。從區(qū)域來(lái)看，金山、崇明折扣盤(pán)數(shù)量漲幅最大，從11月的19個(gè)攀升至本月的34個(gè)，緊隨其后的是浦東新區(qū)，折扣盤(pán)數(shù)量增加11個(gè)。

  鄭宇潔表示，在宏觀偏緊的環(huán)境下，部分開(kāi)發(fā)商不得不重拾“以價(jià)換量”的策略，通過(guò)折扣讓利來(lái)吸引購(gòu)房者。

  而在北京，11月份，位于昌平區(qū)的金融街(行情，問(wèn)診)。金色漫香苑項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)為27000元/平方米，環(huán)比下跌3.57%。在同一區(qū)域，主力戶型為84至96平方米二至三居，路勁。世界城銷(xiāo)售均價(jià)為24500元/平方米，環(huán)比跌幅為2.00%。

  除了昌平區(qū)，朝陽(yáng)區(qū)多個(gè)項(xiàng)目11月份銷(xiāo)售均價(jià)也出現(xiàn)不同程度的跌幅。其中，北京城建(行情，問(wèn)診)世華泊郡項(xiàng)目均價(jià)為39000元/平方米，環(huán)比跌幅為2.50%；東湖灣項(xiàng)目均價(jià)41000元/平方米，環(huán)比下跌4.65%；北京華僑城四季項(xiàng)目均價(jià)41000元/平方米，環(huán)比10月份的48500元跌幅則達(dá)到15.46%。

  不僅僅是北京，來(lái)自廣州經(jīng)緯行研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)也顯示，11月份，廣州十區(qū)兩市新建商品住宅簽約均價(jià)為11581元/平方米，環(huán)比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

  鄭宇潔表示：“就打折力度而言，今年廣州的打折力度相較于往年加大了不少。出現(xiàn)了以五千元抵五萬(wàn)的促銷(xiāo)手段。有些原本價(jià)高的樓盤(pán)打折的幅度更大�！�

  “其次，這一輪打折呈現(xiàn)出多樣化的方式。比如出現(xiàn)了買(mǎi)房抽大獎(jiǎng)的形式�！彼�說(shuō)，“有些項(xiàng)目是樓盤(pán)尾貨，因?yàn)槲恢没蛘邉e的原因，一直賣(mài)不出去，因此年底以大禮包形式送出，以誘惑購(gòu)房者�！�

  “與往年不同的是，這次打折促銷(xiāo)有針對(duì)性。并不是說(shuō)所有樓盤(pán)都打折，一些學(xué)區(qū)房因?yàn)橄∪毙�，所以價(jià)格堅(jiān)挺，沒(méi)有任何打折措施出現(xiàn)。但是中心區(qū)的已經(jīng)價(jià)格高昂的樓盤(pán)，在這一輪的調(diào)控措施影響下，房企的壓力非常大，因此可以看到其降價(jià)明顯�！�

  出現(xiàn)打折促銷(xiāo)等降價(jià)跡象的不僅僅是這幾個(gè)一線城市，二三線城市打折力度更大。

  市場(chǎng)機(jī)構(gòu)CRIC研究中心監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，早在10月份樓市的“銀十”期間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些典型企業(yè)如碧桂園、萬(wàn)科及恒大等，在持續(xù)推盤(pán)的同時(shí)就開(kāi)始了相對(duì)較大的打折力度。

  其中碧桂園的惠州十里銀灘開(kāi)盤(pán)時(shí)，現(xiàn)房銷(xiāo)售折扣幅度達(dá)到七五折，同時(shí)碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達(dá)六五折。此外，根據(jù)CRIC研究中心營(yíng)銷(xiāo)周報(bào)顯示，萬(wàn)科、華潤(rùn)、恒大、保利等企業(yè)項(xiàng)目多次進(jìn)入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬(wàn)科陸續(xù)在南通、秦皇島等地推出開(kāi)盤(pán)八五折的折扣優(yōu)惠。

  除了這些城市以外，進(jìn)入12月份，還先后有西安、大連、長(zhǎng)沙、唐山、濰坊等城市也開(kāi)始出現(xiàn)打折力度不一的在銷(xiāo)樓盤(pán)，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實(shí)力房企。

  降低風(fēng)險(xiǎn)減少庫(kù)存

  這一波打折的浪潮波及了許多城市，有一個(gè)共識(shí)是：降低風(fēng)險(xiǎn)，減少存貨。

  “最近樓市可謂風(fēng)聲漸緊，從大方面看，市場(chǎng)上的消息已經(jīng)影響市場(chǎng)預(yù)期，部分房企現(xiàn)在采取的措施就是降低風(fēng)險(xiǎn)，減少存貨。”鄭宇潔認(rèn)為。

  雖然，有一部分人士在鼓吹房?jī)r(jià)明年持續(xù)暴漲論調(diào)。但是一些房企說(shuō)是這么說(shuō)，該打折的還是打折促銷(xiāo)。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)最依賴的資金問(wèn)題，一直沒(méi)有很好的解決渠道，利用年底收攏資金的做法，無(wú)論來(lái)年如何變化，都有了資金保證。

  “一些上市企業(yè)，在年底為了沖高業(yè)績(jī)，進(jìn)一步提升銷(xiāo)售額，給投資者好的回報(bào)，甚至為了年報(bào)更漂亮，也紛紛加入打折行列�！�

  “而在二三線城市，從房企自身發(fā)展看，樓市風(fēng)險(xiǎn)和泡沫更明顯，包括人口和產(chǎn)業(yè)的聚集，政策行業(yè)風(fēng)向轉(zhuǎn)變，導(dǎo)致二三線城市下滑的幅度大而且明顯，因此跟風(fēng)打折促銷(xiāo)的企業(yè)很多。”

  從上述的原因，不難看出，房企面臨著很大的壓力。

  “從土地、資金、宏觀政策三個(gè)因素看，房企需要面臨的壓力肯定不小。”鄭宇潔表示。

  “現(xiàn)在房企的拿地難度逐步增加，出讓金越來(lái)越高，房企的成本提升。”她表示，“雖然一直在說(shuō)土地改革，但是并不是一朝一夕能完成的事情。由于地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴大，房企拿地成本很高，利潤(rùn)空間有限�！�

  “資金層面看，房企尤其是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，體量大，前期資金投入大。而我國(guó)房地產(chǎn)類(lèi)的融資渠道比較少，60%房企主要靠銀行和自籌資金，或者上市，房企的資金是受到限制的�！�

  “而從宏觀調(diào)控上看，國(guó)家已經(jīng)提出不動(dòng)產(chǎn)登記以及房產(chǎn)稅，雖然不知道何時(shí)會(huì)具體實(shí)施，但是市場(chǎng)上反饋回來(lái)的信息顯示，這些消息對(duì)房企造成了不小的壓力�！�

  泰禾集團(tuán)總裁助理品牌總監(jiān)沈力男接受采訪時(shí)表示，年底打折促銷(xiāo)，是房企的營(yíng)銷(xiāo)手段之一。對(duì)于未完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)的企業(yè)，團(tuán)隊(duì)壓力比較大，所以選擇快速回籠資金。對(duì)于已完成銷(xiāo)售目標(biāo)的房企，如果選擇“大干快上”，業(yè)績(jī)上會(huì)錦上添花，并且上市房企要給股東、市場(chǎng)一個(gè)交代。

  記者觀察

  房?jī)r(jià)走勢(shì)眾說(shuō)紛紜

  后市將如何走？現(xiàn)在市場(chǎng)上充斥著各種聲音。

  有位教授宣稱(chēng)北京房?jī)r(jià)要過(guò)80萬(wàn)每平米，使其從一位默默無(wú)聞的某大學(xué)教授一躍成為新聞焦點(diǎn)人物，關(guān)鍵在于他的“大放闕詞”。

  在微博私信中，他一直在宣傳他的某個(gè)培訓(xùn)班，參加培訓(xùn)班需要交納不少于數(shù)萬(wàn)元的費(fèi)用。

  由此不難看出，許多人都想在房地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹，大賺一票。包括一些本應(yīng)該教書(shū)育人，做好社會(huì)楷模的專(zhuān)家教授。如今，他們的言論也牽引著市場(chǎng)，以市場(chǎng)為掩護(hù)，拉升自我身價(jià)。

  關(guān)于房?jī)r(jià)如何走，公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理，最公正的裁判就是時(shí)間。

  目前可以肯定的是，購(gòu)房者的預(yù)期已經(jīng)出現(xiàn)一定變化，市場(chǎng)有所降溫。

  無(wú)論是調(diào)控政策，還是成交量，一個(gè)從嚴(yán)一個(gè)下降。

  某研究機(jī)構(gòu)分析認(rèn)為，當(dāng)前購(gòu)房者預(yù)期出現(xiàn)一些變化，市場(chǎng)有所降溫。隨著年末發(fā)布調(diào)控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢(shì)頭過(guò)快的二線城市，均采取了從嚴(yán)從緊的升級(jí)版調(diào)控政策，一系列政策使得市場(chǎng)的看漲預(yù)期得到有效控制。

  在采訪了多位業(yè)內(nèi)人士后，不難看出，雖然房?jī)r(jià)的決定因素是供需關(guān)系，但是政策層面的影響短期內(nèi)是最見(jiàn)效果的。

  可以肯定的是，當(dāng)前全國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的勢(shì)頭已經(jīng)得到遏制。二三四線城市房?jī)r(jià)的下滑已經(jīng)在業(yè)內(nèi)達(dá)成一定的共識(shí)。一線城市以打折方式開(kāi)始放量甩盤(pán)，北京受到的沖擊較小，目前在一些五六環(huán)外的樓盤(pán)出現(xiàn)價(jià)格走低的態(tài)勢(shì)。

中國(guó)商報(bào)

小鹿

商家會(huì)做不裝錢(qián)的生意嗎 ，這打折肯定是質(zhì)量不好的 變樣轉(zhuǎn)銷(xiāo)出去

紅豆

呵呵 庫(kù)存量一多 人人都減價(jià)出售

能不能

都減價(jià)才能讓消費(fèi)者買(mǎi)到房