王健林：倫敦地比北京便宜很多萬達(dá)撿大便宜

吖free · 發(fā)表于 2014-1-19 08:00:00

摘要：萬達(dá)的財(cái)務(wù)模型能否支撐屢創(chuàng)新高的投資規(guī)模？是打腫臉充胖子？還是盲目擴(kuò)張？面對種種猜測和質(zhì)疑，萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示：“總投資不等于當(dāng)年投資額”、“投資倫敦是萬達(dá)撿了一個(gè)大便宜！”

萬達(dá)倫敦買地?fù)齑蟊阋?/font>

　　樓面價(jià)僅為周邊項(xiàng)目售價(jià)1/15

　　·拿下這個(gè)地塊花了多少錢?

　　王健林：買地的價(jià)格只有9000多萬英鎊。地上的10.3萬平米，加地下的局部配套設(shè)備，總投資7億英鎊。

　　·和北京相比，這塊地貴還是便宜?

　　王健林：和北京相比便宜多了!周邊的房子平均售價(jià)在14000-15000英鎊/平米，假如這個(gè)房子全部銷售，實(shí)際上樓面價(jià)就是售價(jià)的14/1-1/15，這在國內(nèi)是根本無法想象的。

　　公寓項(xiàng)目在倫敦極其好賣，因此政府嚴(yán)格限制公寓銷售，我們最終也只能出售6.3萬平米的公寓，其余部分做酒店或者辦公。

　　我們測算過6.3萬平米的公寓，按照單價(jià)14000英鎊銷售計(jì)算，可以收回9億英鎊左右，按照15000英鎊/平米計(jì)算，就接近收回10億英鎊。即使銷售再便宜點(diǎn)，收入也將大大超過項(xiàng)目總投資額。項(xiàng)目開發(fā)完需要3-4年的時(shí)間。開發(fā)結(jié)束后，實(shí)際上等于“白賺”一個(gè)酒店。這個(gè)事情就是放在北京、上海也是很不容易實(shí)現(xiàn)的，兩棟樓賣掉一個(gè)就能白賺一個(gè)酒店，不敢想象。

　　·前期需要支付多少錢啟動這個(gè)項(xiàng)目?

　　王健林：大概2億英鎊就可以將項(xiàng)目啟動，1億英鎊支付地價(jià)，再拿1億做啟動。如果這2億英鎊我們一半靠融資，萬達(dá)只需要10個(gè)億人民幣就能啟動。萬達(dá)在這筆投資上撿了大便宜。

　　·誰促成了這筆交易?

　　王健林：萬達(dá)很早就在紐約和倫敦成立了辦事處，并且聘請了具有當(dāng)?shù)刭Y源的外籍員工。倫敦項(xiàng)目就是萬達(dá)投資部的一名外籍員工，之前在愛爾蘭聯(lián)合銀行工作，了解到銀行有一筆處理的資產(chǎn)包，已經(jīng)委托拍賣公司在40天后將這個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行拍賣，如果能在拍賣前迅速決策，則可以給出較低的價(jià)格。一旦進(jìn)入拍賣程序，在倫敦的市場上最終的樓面價(jià)肯定不止于此。得到消息第二天，我們就派人前往倫敦求證，然后在獨(dú)家談判的期限內(nèi)馬上確定合作，一開始對方開價(jià)是要高于最終價(jià)格，后來經(jīng)過談判壓縮了一部分。

　　·投建超豪華酒店和收購圣汐游艇公司有關(guān)聯(lián)嗎?

　　王健林：二者并沒有必然聯(lián)系。

　　“腰斬”收購美國AMC院線

　　·去年采訪你的時(shí)候，你說過收購AMC沒有溢價(jià)問題，而且價(jià)格有相當(dāng)大的折扣，具體數(shù)字當(dāng)時(shí)不便對外透露，現(xiàn)在能透露了嗎?

　　王健林：當(dāng)時(shí)對方開價(jià)14億美元，我們還價(jià)10億美元，最高出到了11.5億美元，對方不同意，堅(jiān)持要12.5億美元，僵持不下，我們就宣布放棄了。一年以后，2011年美國經(jīng)濟(jì)開始急劇下滑，此外AMC旗下的基金到了8年，必須要贖回，面對壓力只好又重新找上門，再談判出價(jià)，萬達(dá)擁有了較大的議價(jià)權(quán)，以7億美元咬下來。

　　·談?wù)凙MC的經(jīng)營情況吧。

　　王健林：2012年已經(jīng)可以看到美國經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的痕跡，房地產(chǎn)、零售業(yè)都在不同程度地增長。去年，美國票房的增長也很明顯，AMC同比2011年增長了10%以上，在美國這種成熟市場環(huán)境之下，這種增幅很難得。萬達(dá)的激勵(lì)制度提出允許2012年虧損2700萬美元，但是沒想到去年盈利5000多萬。從今年來看，未來的情況將會一年好過一年。

　　·萬達(dá)院線和AMC未來的上市計(jì)劃如何?

　　王健林：首先看萬達(dá)院線的進(jìn)展情況，IPO重啟到目前還沒有明確時(shí)間表，萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)目前是全亞洲最大的，占據(jù)了國內(nèi)近兩成的份額，我相信IPO重啟之后，這種優(yōu)質(zhì)資源是較易被接受的。當(dāng)初為什么沒有把AMC裝進(jìn)院線一起申報(bào)呢?因?yàn)槲抑皩τ贏MC的盈利估計(jì)比較悲觀，我們原計(jì)劃2015年才能達(dá)到裝入院線資產(chǎn)包的目標(biāo)值，但沒有想到它去年就開始盈利，未來再根據(jù)監(jiān)管部門和股東意見來評估。如果到時(shí)候意見一致，可以給老股東一些優(yōu)惠折扣，如果他們不同意，AMC目前是很優(yōu)質(zhì)的公司，直接可以到香港去上市。

　　·萬達(dá)未來海外投資策略如何?

　　王健林：萬達(dá)未來8-10年在境外10個(gè)主要城市建立萬達(dá)酒店，原則上都會采用開發(fā)投資酒店這種模式，而不是單純的買酒店。

　　項(xiàng)目總投資不等于當(dāng)年投資

　　·去年投資26億美元，今年又是10億英鎊，今年下半年還要在全國做多個(gè)項(xiàng)目，很多人質(zhì)疑，萬達(dá)哪來這么多錢?

　　王健林：簡單地把我們公布的資金數(shù)目疊加是一種誤讀。以AMC的26億美元計(jì)算，是這個(gè)項(xiàng)目總額，我們自己掏的現(xiàn)金實(shí)際上只有7億，再承擔(dān)了這個(gè)公司19億的債務(wù)。這次的10億英鎊，包括并購圣汐游艇的3.2億英鎊，其中我們自己出一半，再融資50%，這部分融資很容易實(shí)現(xiàn)。

　　·有媒體報(bào)道稱，萬達(dá)官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年投資項(xiàng)目接近40個(gè)，資金投入在2000億元以上，萬達(dá)可能面臨資金緊缺，是這樣嗎?

　　王健林：萬達(dá)去年開始宣布進(jìn)入文化旅游投資，規(guī)模都較大，而且已經(jīng)宣布了好幾個(gè)，接下來還有一系列城市在推進(jìn)。外界人士只是把這些項(xiàng)目總投資簡單相加得出萬達(dá)今年投資2000多億，然后產(chǎn)生質(zhì)疑投資高風(fēng)險(xiǎn)。我想說，總投資不等于當(dāng)年投資，我們宣布的總投資是從項(xiàng)目開始到結(jié)束的總額。

　　·每個(gè)萬達(dá)城的啟動資金大約需要多少?

　　王健林：每個(gè)項(xiàng)目的注冊資金大約在30億-40億，包括買地和8億-10億的啟動資金。而項(xiàng)目當(dāng)年的投資并不完全由萬達(dá)自掏腰包，主要由三部分構(gòu)成，自己拿35%-40%的注冊資金，銀行融資約30%，剩余靠預(yù)售款收入解決。