廣州標(biāo)志樓盤有促銷無“跳水”

叼毛

上周末兩大消息突襲樓市—杭州多個樓盤降價超20%；傳興業(yè)銀行停止房貸業(yè)務(wù)。受此“利空”影響，本周一早，房地產(chǎn)板塊開盤整體暴挫4.67%，地產(chǎn)個股一片肅殺，全體“現(xiàn)綠”，“招保萬金”四大房企無一例外跌幅超過6%。截至2月25日收盤，大盤已經(jīng)連續(xù)4個交易日下跌，房地產(chǎn)股成為重災(zāi)區(qū)，該板塊指數(shù)同期累計下跌9.36%。
全國：1月降價城市增至6個

業(yè)界人士表示，此次杭州、常州等地降價，是源于待售庫存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)所致。因此，經(jīng)過持續(xù)一年多的暴漲后，在資金流動性偏緊的背景下，庫存高、人口新增放緩、消化周期較長的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價，樓市將開啟階段性降價區(qū)間。

日前，國家統(tǒng)計局發(fā)布1月70個大中城市房價報告顯示，全國房價環(huán)比下調(diào)的城市達(dá)到了6個，其中大部分是三四線城市。同時一線城市盡管呈現(xiàn)繼續(xù)上漲態(tài)勢，但同比漲幅收窄明顯，其中，除上海仍維持20%以上增速外，北京、廣州和深圳增速均回落至18%左右。隨著杭州、常州有樓盤大幅降價，作為一線城市的廣州，樓市是否也將隨之而出現(xiàn)價格跳水？

廣州：個別集團8.5~8.8折

從市場現(xiàn)狀看，上周五，時代地產(chǎn)正式對全線產(chǎn)品價格進(jìn)行大調(diào)整，對廣州區(qū)域旗下產(chǎn)品實施8.8折優(yōu)惠，折扣之大可謂空前。對于市場對其“是否跟風(fēng)降價”的疑問，該公司的回應(yīng)是“這僅是例行營銷動作，沒有特別原因”寥寥數(shù)語。無獨有偶，近期市場降價幅度明顯的還有敏捷地產(chǎn)，旗下多個樓盤早在杭州、常州樓盤降價之前的1月就開始實施8.5折左右的優(yōu)惠，以敏捷華美國際為例，原來均價1.3萬元/m2左右，新春前夕突然降至9800元/m2起。

對于敏捷地產(chǎn)、時代地產(chǎn)相繼推出的大幅優(yōu)惠，有房企人士坦言，這當(dāng)然屬于降價的苗頭，但只是個案而已，并不能就此認(rèn)為廣州樓市會掉頭向下。以時代地產(chǎn)為例，降價或許是因為剛上市不久，且有多個項目要開工，因此以大幅優(yōu)惠來回籠部分資金也在情理之中。而敏捷地產(chǎn)的大幅優(yōu)惠則或許與傳聞其將在香港借殼上市有關(guān)。統(tǒng)計顯示，1月的大幅優(yōu)惠為敏捷帶來了超過10億元的銷售額。該集團相關(guān)人士回應(yīng)此舉時稱：“我們每年在歲末都會有回饋業(yè)主和社會的優(yōu)惠行動，是階段性的正常營銷行為，該回饋行動到2月份已經(jīng)結(jié)束�！�

樓市走勢“兩會”后見分曉

既然價格稍微回調(diào)一成左右就能帶來暢旺的成交，這也就意味著，廣州樓市的需求依然旺盛。而且，除了上述個別房企之外，目前市場上尚無標(biāo)志性的樓盤降價拋售現(xiàn)象出現(xiàn)。也正因為此，房企才依然有搶地的熱情。

廣州市同創(chuàng)卓越地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，“樓市并不可能迎來突如其來的拐點。杭州有樓盤出現(xiàn)價格跳水，那是因為杭州的樓價漲得太快了，現(xiàn)在只是階段性的下跌，與廣州無關(guān)。從成交數(shù)據(jù)看，樓市近兩個月確實有所降溫，但是就此認(rèn)為是拐點已至，還為時過早�！�

趙卓文指出，由于開發(fā)商普遍面臨資金鏈緊張、庫存大的局面，其漲價預(yù)期也會受到一定的限制，今年的樓市將以平穩(wěn)發(fā)展為主。至于未來如何，還要看具體的貨幣政策以及樓市的發(fā)展?fàn)顩r。樓市走勢如何，仍需看“兩會”后的市場才能判斷。

江浙 馬年“第一跳”

第一波

2月18日晚，杭州市區(qū)住宅項目“德信·北海公園”宣布推出的210套房源均價直降3000元/m2，以利清盤。打響本輪“樓市降價首槍”的該盤于是遭遇“房鬧”，許多業(yè)主手拉“維權(quán)”橫幅，聚集在售樓處門口。

第二波

就在北海公園宣布降價清盤不到24小時，距離其約400米的另一個住宅項目“香榭里”也放出風(fēng)聲，以11800元/m2起價、13800元/m2均價“接戰(zhàn)”。這同樣引起了部分舊業(yè)主的不滿，逾70名舊業(yè)主到售樓處抗議，大多要求退房。

第三波

就在杭州兩盤降價之際，常州的樓盤也跟著“跳水”，23日，常州的雅居樂星河灣也大幅降價。該盤新推4棟樓，精裝均價12500元/m2，毛坯均價7500元/m2，個別房源低至5380元/m2，相比去年12月的開售價相當(dāng)于打了近六折。不過，開發(fā)商強調(diào)：對于前期高價購買的老業(yè)主，將如數(shù)退還差價，給予一次性補貼。

第四波

同樣在上周，湖北襄陽頂尖樓盤“樊城中央公園”因開發(fā)商資金鏈緊張，無法繼續(xù)建設(shè)，主動向政府部門打報告，要求政府出面協(xié)調(diào)、接管。由此導(dǎo)致襄陽市房管局直接發(fā)布公告，撤銷包括中央公園等4個預(yù)售許可證號，直接暫停了該樓盤的開發(fā)。

廣州 尚在安全區(qū)

庫存消化周期10個月左右

克而瑞上海機構(gòu)研究總監(jiān)薛建雄認(rèn)為，大范圍的“降價潮”不會到來，因為目前老百姓的購買力還是比較強，但是過時的產(chǎn)品和城市郊區(qū)大盤等兩類產(chǎn)品可能會降價。在經(jīng)過一輪初步調(diào)整之后，一些過于激進(jìn)的企業(yè)將面臨洗牌。

中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉也表示，房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)一年多的暴漲后，市場勢必要理性回歸。因此，市場將在資金流動性偏緊的背景下量價增速回落，房地產(chǎn)逐漸回歸到市場與保障的雙軌制、調(diào)控政策將以房產(chǎn)稅等市場調(diào)節(jié)手段代替行政干預(yù)手段。在資金面趨緊的情況下，房價出現(xiàn)調(diào)整的可能性越來越大。特別是三四線城市，很可能會陷入整體低迷。

廣州樓市多年保持供需平衡

從供求關(guān)系看，廣州樓市目前表現(xiàn)出依然健康的態(tài)勢。合富輝煌集團首席市場分析師黎文江表示，他并不擔(dān)心廣州的樓價會大跌，其中的關(guān)鍵因素就在于廣州的市場消化量與市場的供應(yīng)量相當(dāng)接近�；�本上，在過去幾年來，廣州住宅的年供應(yīng)量都在600萬平方米左右，而市場的吸納量則維持在600萬~800萬平方米區(qū)間。其中，最明顯供過于求的年份是2008年，當(dāng)時，廣州全市一手住宅年預(yù)售量約為760.28萬平方米，成交量則為553.04萬平方米，存貨量約為200萬平方米，存貨比首次高達(dá)27%。這一存貨比已經(jīng)是過去七八年來的最高峰了。 方圓地產(chǎn)的數(shù)據(jù)也顯示，2013年廣州樓市的庫存消化周期約為6個半月，但今年年初庫存消化周期上升至9個月左右，最近大概達(dá)到10個月左右的水平。這一數(shù)字依然明顯低于杭州高達(dá)一年半的消化周期。

不過，盡管當(dāng)下廣州的供需比例仍屬合理，但值得關(guān)注的一組數(shù)據(jù)是：在2013年全市新建商品房庫存中，南沙、花都、增城、從化四區(qū)所占比例超過50%，若加上番禺更是超過70%。與此同時，天河、越秀、海珠等核心區(qū)域的供應(yīng)量仍然緊張，二手房成交量一直居高不下，這讓不少開發(fā)商深信，廣州核心區(qū)商品房仍供不應(yīng)求。但郊區(qū)或有可能因為存量大的緣故，導(dǎo)致房企為追求資金回籠而局部降價走量。因此，一旦二三線城市降價成風(fēng)的話，廣州樓市最快跟風(fēng)的將是郊區(qū)一些成交業(yè)績欠佳的樓盤。記者 王荔玨

庫存高去貨慢 唯甩賣套現(xiàn)

杭州為何成“首跳”？

庫存壓力遠(yuǎn)超北上廣

對于杭州“德信·北海公園”的率先“跳水”，市場傳聞稱是信托公司為保全資產(chǎn)，行使合同約定的強制降價。這當(dāng)中真相究竟如何，我們尚不得而知，不過，就在德信宣布降價同一天，該公司確實是在杭州競得一塊宅地，總價約18億元。因此，有專業(yè)人士認(rèn)為對其降價不妨理解為開發(fā)商為了快速回籠資金的舉措。但也有房企人士直言，成交量急劇下降，成交價格下跌，這才是杭州樓市下行的兩大信號。

業(yè)界普遍認(rèn)為，杭州開發(fā)商的主動降價更多的是源于庫存太高。據(jù)透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，到2014年1月底，杭州商品房庫存創(chuàng)紀(jì)錄地突破12萬套，達(dá)到120476套。這一數(shù)字遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了“北上廣”。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬套。

據(jù)估算，自2009年以來，杭州土地供應(yīng)量“變現(xiàn)”為商品房再減去已銷售的量，杭州樓市目前的潛在供應(yīng)量約為50萬套商品房，如果以過去三年的平均去化速度計算，消化這些潛在供應(yīng)需4年~5年。

常州為何“跟風(fēng)跳”？

只有1/3人口有購買力

至于常州，同樣存在供過于求的問題。據(jù)常州一開發(fā)商透露，若按照常州約460萬的總?cè)丝谟嬎�，近四年來，常州的人均新增建筑面積達(dá)到20平方米，這一增量在國內(nèi)所有城市中排名前列。但問題在于，在這460萬的總?cè)丝谥�，只有約三分之一擁有實際的購買力，因此，常州的實際新增建筑面積將達(dá)到60平方米/人。出現(xiàn)大量庫存必將在所難免。數(shù)據(jù)顯示，即使僅計算現(xiàn)有存量，其去化周期將達(dá)近20個月。

有房企人士抱怨道：“近期住宅價格和成交量跌了10%~20%，商業(yè)部分則幾乎賣不動。因此，正在定奪商業(yè)物業(yè)是否也要跟進(jìn)降價�！�


據(jù)中金公司的分析，房地產(chǎn)行業(yè)層面的大范圍降價，在過去十年中發(fā)生過3次。第一次在2005年，以上海、杭州被定點調(diào)控拉開帷幕；第二次是2008年開年萬科喊出“打折降價”口號；第三次在2011年五六月份通州開始降價。過去三次大降價的節(jié)點，都是通脹上行、流動性收緊的末期，開發(fā)商面臨資金流壓力而進(jìn)行價格調(diào)整。

而這次自杭州開始的價格調(diào)整，背景因素雖有市場利率上升的因素，但大環(huán)境上，通脹指標(biāo)、整體流動性還是溫和可控，開發(fā)商資金面也并不是極端緊張，因此，本次降價實屬區(qū)域市場供應(yīng)面出現(xiàn)問題的情形，短期難以形成實質(zhì)的擴散式影響。

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