樓市調(diào)整期剛需淘房季

樂居 · 發(fā)表于 2014-4-2 08:00:00

樓市雖然處在一定的政策調(diào)整、價格調(diào)整的清淡期，但對于有購房自住切實需要的剛需而言，保持對所選樓盤的關(guān)注、把握好自身情況，那么“淡季”淘房也不失為一個好時機。

農(nóng)歷新年過后，房地產(chǎn)市場風(fēng)起云涌，先是銀行利率收緊，首套房貸款利率基本上浮至基準(zhǔn)，隨后，1月份70個大中城市房價指數(shù)出爐，杭州（樓盤）等6個城市新建商品住宅價格環(huán)比出現(xiàn)下跌，這也是近一年環(huán)比下跌城市最多的一個月，樓市悲觀預(yù)期漸濃，輿論氛圍出現(xiàn)多翻空。隨著兩會召開，“雙向調(diào)控”的提出又為非熱點城市釋放出調(diào)控或?qū)⑾鄬Ψ潘傻男盘枴?/font>

雖說樓市回暖乏力、表現(xiàn)平平，進入了一定的“淡季”調(diào)整期，不過對于剛需購房者而言，市場的冷熱并不一定是出手與否的關(guān)鍵因素，如何持續(xù)關(guān)注、理性淘房，才是解決住房這一“根本需求”的良方。

樓市調(diào)整難回暖

21世紀不動產(chǎn)上海（樓盤）區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，隨著去年年末一、二線城市集中出臺政策收緊樓市，房地產(chǎn)市場降溫明顯，低迷行情延續(xù)到今年。隨著今年“兩會”召開，樓市調(diào)控并未出現(xiàn)進一步收緊的跡象，考慮到上海目前樓市復(fù)蘇緩慢，預(yù)計無論是中央還是地方，宏觀政策預(yù)期平穩(wěn)。

近期上海樓市正在逐步走出“滬七條”和春節(jié)傳統(tǒng)淡季的影響緩慢復(fù)蘇，被市場譽為“樓市風(fēng)向標(biāo)”的“上海之春”房展會也表現(xiàn)乏力，和去年“十一”房展會相比，今年春季房展會相對冷清不少，以“招保萬金”為代表的品牌房企集體缺席，備受矚目的本地剛需樓盤占比并不多，大幅度的優(yōu)惠樓盤更是難現(xiàn)。

21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場研究部副總監(jiān)黃河滔表示，目前申城樓市成交量依然低迷，回暖力度不及往年，房展會也出現(xiàn)冷清局面，主要是三方面的因素所致，第一，去年“滬七條”出臺后，樓市熱度持續(xù)下滑，近期銀行信貸層面持續(xù)緊張，購房者入市步伐放緩直接導(dǎo)致樓市回暖力度不及預(yù)期；第二，近期二、三線城市降價導(dǎo)致市場觀望氛圍較濃，不過，上海的土地成本和樓市供求關(guān)系決定了房價相對堅挺，市場還未到降價的局面，供求雙方博弈情緒較明顯，今年的小陽春或許并不是出貨的好時機；最后，兩會之后，短期內(nèi)政策再次收緊的概率不大，在政策預(yù)期平穩(wěn)的情況下，開發(fā)商并不急于在小陽春發(fā)力，備戰(zhàn)重點或已轉(zhuǎn)移到第二季度。

剛需淘房正當(dāng)時

在樓市不穩(wěn)定或調(diào)整的時期，我們常常聽到關(guān)于現(xiàn)在是不是買房好時機、該不該繼續(xù)觀望等爭論。其實，對于真正買房自用的剛需購房者來說，自己把握好自己的購買行為和時機才是最重要的。

相對而言，淡季是剛性需求者置業(yè)的好時機，因為此時的開發(fā)商總是會比平時更具競爭意識，畢竟“僧多粥少”。我們都知道，買房如果想選出一套自己最滿意的房子是比較難的，往往你會考慮很多因素，包括房價、交通、學(xué)區(qū)、周邊配套等等。但如果能通過多方比較，在同等需求下，選擇價格相對較低的樓盤還是比較容易的。由于樓市在政策等影響下逐步趨于平穩(wěn)，以往樓市中的炒房客和投資客都紛紛撤離，那么更多的選擇余地就留給了真正需要房子的購房者。這個時候房價的走勢也會逐漸歸于理性。

另外，剛需購房者中還有不少人是改善型的需求，或是想改善生活居住環(huán)境，或是想換面積較大的房子，或是因為工作關(guān)系需要換靠近公司的房子……這個時候，無論樓市冷或熱，對于這些購房者來說往往也沒多大影響。

總之，樓市清淡對開發(fā)商來說不是好現(xiàn)象，但是對購房者來說卻是一個置業(yè)換房的好機會。購房置業(yè)是人生的一件大事，很多購房者可能會因此猶豫不決，但實際上學(xué)會審時度勢是買房的重要前提。從工作和生活的需求出發(fā)、適時出手，才能找到自己需要的房源。

淡季購房有優(yōu)勢

在淡季購房，往往還有不少潛在的優(yōu)勢可以被細心的剛需購房者所挖掘。

首先，樓盤質(zhì)量在淡季一般能夠得到較好保證，淡季看房也可以看得更通透、更徹底。比如在旺季買房，售樓處每天接待的看房者絡(luò)繹不絕，售樓員沒有太多的時間向客戶介紹詳細情況，服務(wù)質(zhì)量大打折扣。但是淡季就不同了，一些樓盤無人光顧，門可羅雀，偶爾去一兩個看房的，就會引起售樓員的特別注意，受到熱情的接待，并耐心的講解樓盤信息。不管買賣成交與否，購房者都可充分體驗到當(dāng)“上帝”的感覺。

其次，盡管淡季的銷售大環(huán)境不好，但也有一些樓盤即便是在淡季也能做到銷售火爆，究其原因，無非是樓盤品質(zhì)過硬、口碑較好，所以延續(xù)了一定旺季的銷量。又或者，開發(fā)商調(diào)整了促銷等銷售策略，足夠吸引購房者的關(guān)注。對于這些樓盤而言，也無疑是淡季淘房時可關(guān)注的重點。

另外，在淡季如何淘房的問題上，可牢記“持續(xù)關(guān)注”、“貨比三家”的法則。剛需購房者不妨提前就看好幾套自己想要的樓盤，并持續(xù)關(guān)注重點樓盤，在淡季的時候，不少樓盤會推出適合的促銷政策，比較了成交價和促銷活動之后，就可以有的放矢地隨時出手了。淡季的促銷和活動，不一定能夠讓你買到最低點，但可以讓你比較、分析，買到最合適的點上。

剛需仍要多“三思”

當(dāng)然，剛需們在淡季淘房也要掌握一定的購房技巧，并對未來可能出現(xiàn)的價格波動、政策等風(fēng)險做好準(zhǔn)備，做到淡季旺季兩手抓、兩手硬。

價格上，在購房前需對樓盤價格做好兩方面的心理準(zhǔn)備。首先是自己所能承受的房屋總價是多少，根據(jù)該總價，可以換算出你有能力購買的房屋的均價和面積，并產(chǎn)生相應(yīng)的組合方式。其次，要對房價的上漲或是下降要做好準(zhǔn)備。很多購房者在購置房屋時都希望所購房子能在今后升值，但如果是自住，應(yīng)多從房屋本身情況和自己的償還能力考慮，在同一水平線上，再優(yōu)先考慮地段、配套設(shè)施、區(qū)域未來發(fā)展遠景等影響房價升值的因素。

如何選擇購房區(qū)域也是十分關(guān)鍵的。購房區(qū)域大體上可以分為中心城區(qū)及近郊區(qū)。兩者區(qū)別為中心城區(qū)配套齊全但多為高層，社區(qū)規(guī)模較小，價格高。近郊區(qū)配套有待完善，但社區(qū)規(guī)模大，價格較低。因此選擇不同的區(qū)域代表選擇了不同的兩種生活方式。到底哪種生活方式適合你，可以從自己多年來的生活地域和生活習(xí)慣做出判斷，也可以到兩種不同的區(qū)域體驗一下。從小的方面來說，如果不愿意自己的生活因為購房出現(xiàn)太大的改變，應(yīng)考慮房產(chǎn)與本人及配偶工作單位之間的交通狀況，包括公共交通體系、路況和路程長短。如果有小孩，教育設(shè)施也應(yīng)該考慮到位。

貸款和償還也是剛需要考慮的難題之一。如果準(zhǔn)備一次性付款，那么最好還是能準(zhǔn)備一定的家庭應(yīng)急資金。如果決定貸款，就需要對貸款后的生活做好安排。由于貸款是一項固定的生活支出，還需要有相對穩(wěn)定的工作及收入來源。同時，由于增加了貸款的支出，不可避免會對之前的財務(wù)計劃產(chǎn)生影響，因此，在購置房屋前應(yīng)做好新的家庭收入和支出計劃，以免購置房屋后對日常生活產(chǎn)生影響。

理財周刊

作者：徐卓航