城市綜合體：下一個(gè)十年， 樓市投資最大的投資機(jī)會(huì)

樂居

 “新型城鎮(zhèn)化”成為時(shí)下城市發(fā)展一個(gè)最熱的話題。而對于正從“黃金十年”瓶頸中尋找前路的開發(fā)商而言，“新型城鎮(zhèn)化”就如同一句“芝麻開門”的神奇咒語，可能即將開啟房地產(chǎn)未來十年的巨大“錢途”。

  要想把握未來，發(fā)展商就必須與新生城市同步發(fā)展。新型城鎮(zhèn)化意味著消費(fèi)升級、投資加大，而人口的集聚直接帶來的是巨大的內(nèi)需，這些都對商業(yè)地產(chǎn)帶來了巨大的商機(jī)。而其中，布局于新城，“產(chǎn)城一體”的城市綜合體成為房企關(guān)注新熱點(diǎn)。

  對此，多位業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，由政策指導(dǎo)帶來的擴(kuò)散和轉(zhuǎn)移，將使得一線城市周邊區(qū)域誕生新生衛(wèi)星城，而這些新城從不同程度上承接部分城市的功能，在這個(gè)過程中，除了單一的居住業(yè)態(tài)，能夠?qū)崿F(xiàn)承接大規(guī)模人口遷徙的業(yè)態(tài)，非綜合體莫屬。更有專家認(rèn)為，城市綜合體將成為樓市下一個(gè)十年，投資者最大的機(jī)會(huì)。

  “產(chǎn)城一體”多方共贏

  在最近幾年，越來越多的地產(chǎn)商將開發(fā)重心轉(zhuǎn)移到能夠持續(xù)盈利的商業(yè)地產(chǎn)中。最典型的莫過于前幾年還表示要“專注做住宅”的萬科地產(chǎn)，也開始徹底轉(zhuǎn)變思路并表示“萬科將從住宅產(chǎn)品供應(yīng)商向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)變”。在中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長陳國強(qiáng)看來，萬科的這一姿態(tài)也是對新型城鎮(zhèn)化的順應(yīng)。

  在業(yè)內(nèi)人士看來，越來越多房企的轉(zhuǎn)型并非自近年來政府推動(dòng)城鎮(zhèn)化才開始，但推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程則加速了這一趨勢。就房地產(chǎn)企業(yè)來說，現(xiàn)在可以看到的是，不少企業(yè)在發(fā)展的過程中，已經(jīng)越來越注重產(chǎn)業(yè)和城市運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)支撐和住宅開發(fā)的有機(jī)結(jié)合。不少房企從戰(zhàn)略到產(chǎn)品層面，也開始注重順應(yīng)新型城鎮(zhèn)化要求，加以調(diào)整甚至轉(zhuǎn)型。

  而立足于“產(chǎn)城一體”的城市綜合體，是新型城鎮(zhèn)化中一種更先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)形式。簡單地說，“城中有城”的城市綜合體代替了單一的商業(yè)地產(chǎn)，它實(shí)現(xiàn)了工作、居住、娛樂、消費(fèi)于一體，對于開發(fā)商而言，是一種風(fēng)險(xiǎn)更低的業(yè)態(tài)組合，至少保證了在這里工作、居住的人流，可以反哺商業(yè)娛樂的消費(fèi)；而對于地方政府而言，不獨(dú)是長線的稅收，也是城市升級的契機(jī)。而另一方面，城市綜合體的概念源自對土地的集約化利用。

  而對土地的集約化利用，也契合著城鎮(zhèn)化下的主流觀點(diǎn)。陳國強(qiáng)曾對記者表示，新型城鎮(zhèn)化從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，就要促進(jìn)人口集中度，提高土地利用率。因此，在下一個(gè)十年，城市綜合體的投資與開發(fā)在城鎮(zhèn)化發(fā)展浪潮中得到更大的政策支持。

  投資者未來十年最大的機(jī)會(huì)

  正是“生而逢時(shí)”，越來越多的城市綜合體如雨后春筍般出現(xiàn)了，對于時(shí)下關(guān)于城市綜合體過多、泛濫的提法，RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬說，“不存在絕對過量，而我認(rèn)為，這是城市的補(bǔ)課，對開發(fā)商和地方政府來說不存在輸家，而對于投資者而言，也許是未來十年最大的機(jī)會(huì)”。

  很多進(jìn)入二三線城市、一線城市近郊發(fā)展大型城市綜合體的發(fā)展商都嘗到了甜頭。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林就曾經(jīng)對媒體舉過這樣一個(gè)例子，“在第二個(gè)銀川建設(shè)萬達(dá)廣場開建之前，我當(dāng)時(shí)想，銀川才70萬人，有必要開兩個(gè)嗎？”但是，盡管有這樣的疑慮，王健林仍然拍板了第二個(gè)銀川萬達(dá)廣場的進(jìn)入，他的理由是，“通常，一座購物中心的養(yǎng)商期需要3年左右。但這里讓我驚訝，第一個(gè)萬達(dá)廣場一進(jìn)入這里，居然一開業(yè)就賺錢了”。

  這些地域中所蘊(yùn)含的巨大消費(fèi)力，讓開發(fā)商都感到吃驚，“這些欠發(fā)達(dá)的城市實(shí)際上是在補(bǔ)課，這些城市缺乏公共設(shè)施�！睆埣淫i說，“中國內(nèi)地雖然城市很大，規(guī)模很大，但是比中國香港，比新加坡，整個(gè)城市的公共設(shè)施都不足的。之前欠得太多了一定要補(bǔ)齊，實(shí)際上現(xiàn)在看起來，合理的一個(gè)彌補(bǔ)的方式，是一定要靠購物中心，未來的城市綜合體一個(gè)更好的補(bǔ)充，實(shí)現(xiàn)人們的工作、聚會(huì)和交往以及一些公共的活動(dòng)”。

  運(yùn)營能力定成敗

  在分析人士看來，對于商業(yè)欠發(fā)達(dá)的二三線城市、一線城市近郊區(qū)的綜合體建設(shè)熱潮有真實(shí)的需求支撐，然而也不是所有的城市綜合體都具有投資價(jià)值，都能做得好。

  而城市綜合體最容易出現(xiàn)問題的業(yè)態(tài)，不是寫字樓，而是購物中心部分。張家鵬告訴記者，僅有三分之一的開發(fā)商對大型城市綜合體有運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)�！伴_發(fā)商的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識是購物中心成功的決定因素。”

  而購物中心的運(yùn)營，是一個(gè)相當(dāng)復(fù)雜的體系。就單單說一個(gè)“商業(yè)動(dòng)線”(指消費(fèi)者在購物中心內(nèi)的步行空間)，動(dòng)線設(shè)計(jì)的好壞，就可能會(huì)直接影響購物中心后期運(yùn)營成敗和未來資產(chǎn)增值的空間。優(yōu)秀的動(dòng)線設(shè)計(jì)，概括起來就是“邏輯簡單+場景豐富”。對消費(fèi)者而言，好的動(dòng)線設(shè)計(jì)能夠讓消費(fèi)者便捷輕松地逛完購物中心，清晰明確地了解自己在購物中心內(nèi)的位置；對于零售商而言，好的動(dòng)線設(shè)計(jì)，能夠最大化零售商家的展示面。“綜合體本身的復(fù)雜性決定了只有具備相當(dāng)能力的企業(yè)才有機(jī)會(huì)或者有信心去做這種項(xiàng)目，其中資金和人才將是至關(guān)重要的因素”，張家鵬認(rèn)為。

  這一點(diǎn)也為廣州得田地產(chǎn)總經(jīng)理袁志敏所認(rèn)同。如果說部分二三線、三四線城市大建綜合體，是商業(yè)消費(fèi)發(fā)達(dá)到一定階段的產(chǎn)物，那么，當(dāng)新奇勁過去，就必須面臨招商和運(yùn)營的現(xiàn)實(shí)問題�！皩τ谕顿Y者來說，選擇品牌商家很重要”，袁志敏認(rèn)為，管理運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)是決定城市綜合體的成敗的關(guān)鍵。

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作者：詹青