購房者迎來相對較佳入市時機

樂居

 今年初廣州樓市成交同比下降50%，其實不少樓盤就已經悄悄采取低價促銷的做法，但并不聲張和宣傳；還有樓盤因為牽連貪腐案而全面低價拋售對廣州樓市造成很大影響。如果有這樣的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)和存在，廣州樓市的現(xiàn)狀和未來都是岌岌可危的，在一線城市中率先出現(xiàn)全面和大幅降價的幾率和可能性極高，這種局面在2008年和2012年都曾出現(xiàn)過。

  近期廣州樓市出現(xiàn)了降價現(xiàn)象，有媒體報道，據(jù)不完全統(tǒng)計，有近10%的樓盤出現(xiàn)了降價促銷。樓市何去何從，一時眾說紛紜。銀監(jiān)會副主席日前在國新辦新聞發(fā)布會上也表示，要大力支持首套住房需求，抑制投資和投機性的住房需求，同時關注房地產開發(fā)商的資金斷裂帶來的風險。如果說此前央行隔空喊話并沒有帶來多少實際的效果，銀監(jiān)會這次的表態(tài)則引起市場極大的關注和反應。

  因為，銀監(jiān)會首次提出要關注房地產開發(fā)商的資金斷裂帶來的風險，這是央行喊話時所沒有提及的內容。其實，央行和銀監(jiān)會早就應該采取措施，要求商業(yè)銀行盡量保障房貸的發(fā)放。從去年下半年開始，由于利率市場化和銀行信貸規(guī)模收緊，多家銀行就暫停房貸的發(fā)放。其實，銀行這樣做可以說是很危險的行為，類似“飲鳩止渴”和“引火燒身”。

  目前，房價已經位于歷史高位，除少數(shù)投資性買家可以一次性付款，一般剛需購房者都必須通過按揭銀行貸款才能達上購房的車。然而，銀行一旦收緊房貸必然會造成樓盤成交大幅減少，從而導致開發(fā)商資金鏈吃緊。今年一季度一線城市開始步二三線城市的后塵，成交同比下降四五成，其主要原因之一就是因為房貸收緊造成的影響。如果不采取措施，開發(fā)商資金鏈斷裂是遲早的事情。

  任志強半個多月前聲稱：“真正的拐點是降價也無人購買”。其實，他是錯將“崩盤”當成“拐點”了。因為“拐點”并不是很嚴謹?shù)膶W術概念或專業(yè)詞匯，而是媒體約定成俗的一種通俗說法，通常是用來說明某種情形持續(xù)上升一段時間后開始下降或回落；而任志強所描述的“真正的拐點”其實已經是“崩盤”的概念了，因為“崩盤”也是一種通俗的說法，通常用來形容房價大幅度下跌的現(xiàn)象，例如房價出現(xiàn)“無量下跌”、“斷崖式”或“跳水式”下跌都可以被認為出現(xiàn)“崩盤”現(xiàn)象了，如溫州和鄂爾多斯等城市。

  如果按現(xiàn)實生活中“拐點”的真實含義來看，一旦出現(xiàn)樓價觸頂回落、開始下降，就可以判定拐點已經形成和出現(xiàn)。而且，無須等到出現(xiàn)同比下降，只要同比漲幅出現(xiàn)趨緩和回落，其實就已經是房價在降了，例如：去年房價是2萬，同比漲幅20%時房價為2.4萬，而同比漲幅回落到15%時是2.3萬；雖然同比依然上漲但其實房價已經由2.4萬降到2.3萬了。

  其實，今年初北上廣深房價指數(shù)都已經出現(xiàn)漲幅趨緩和回落現(xiàn)象，現(xiàn)實中也出現(xiàn)成交量大幅下降，并且已經開始陸續(xù)出現(xiàn)低價開盤、大折降價來促銷的樓盤和開發(fā)商，更不要說杭州、長沙已經出現(xiàn)全面降價的二三線城市。因此，我認為即使從全國范圍來看，樓市的拐點也已經形成和出現(xiàn)。只是一線城市還未進入全面降價階段而已，但進入降價的趨勢已經無可避免地形成，因為成交已經大幅萎縮，以價換量幾乎是開發(fā)商必然的選擇。

  今年初廣州樓市成交同比下降50%，其實不少樓盤就已經悄悄采取低價促銷的做法，但并不聲張和宣傳；還有樓盤因為牽連貪腐案而全面低價拋售對廣州樓市造成很大影響。例如：有開發(fā)商曾在增城全線8折售樓，在蘿崗、漢溪和廣鋼新城低價至1.2-1.5萬/平方米售樓，雖然售量不大，但構成的沖擊和影響是極大的，以至于周邊1.8和2.3萬/平方米的地王黯然失色、銷售2萬多/平方米的樓盤也難以成交。如果有這樣的現(xiàn)象繼續(xù)出現(xiàn)和存在，廣州樓市的現(xiàn)狀和未來都是岌岌可危的，在一線城市中率先出現(xiàn)全面和大幅降價的幾率和可能性極高，這種局面在2008年和2012年都曾出現(xiàn)過。

  因此，廣州可以說是一線城市中率先出現(xiàn)“拐點”的城市，雖然目前還處于樓市下行的初始階段。但進入4、5月以來，尤其是五一黃金周和端午節(jié)，廣州開始出現(xiàn)新一輪的降價潮�？梢哉f，第二輪的降價潮是以萬科歐泊和亞運城為代表的，這兩個樓盤因為降價幅度比較大而獲得熱銷。

  在目前的市場態(tài)勢下，地方政府要盡量引導市場順勢而為，而不要逆市而動或采取限降令的干預手段，應引導開發(fā)商采取積極的促銷策略，最好避免出現(xiàn)斷崖式和跳水式降價的樓盤。一旦出現(xiàn)要及時采取措施施以援手加以解決，不要任由事態(tài)惡化和擴散。

  而開發(fā)商目前很有效的自救策略是以價換量，現(xiàn)在及時適度降價還是十分有效的促銷手段，而降首付和送裝修效果并不明顯，反倒會錯失及時出貨的最佳時機�！艾F(xiàn)金為王、少拿地、緩開工”將再度成為開發(fā)商現(xiàn)階段和下階段不二的選擇。

  購房者如果是有能力和有需要的買家，目前是相對好的入市時機，同樣的房子可能會比之前便宜數(shù)萬乃至數(shù)十萬元；但對于買不起房的剛需和投資性購房者目前顯然不是好的入市時機。

  (作者為知名樓市專家)

南方日報

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作者：韓世同